리츠 대신 매입을 위해 임대 부동산 매입을 중단한 이유 - 2부

리츠 대신 매입을 위해 임대 부동산 매입을 중단한 이유 - 2부

2021년 9월 18일 오전 9:00 ETAVB, CBRE, CPT...60 코멘트27 Likes

요약

• 개인 투자자들은 종종 리츠보다는 임대 부동산에 투자하는 것을 선호한다. 하지만, 그 숫자들은 그들이 리츠를 선호해야 한다고 말한다.
• 임대재산의 수익률을 산정할 때는 수시로 수리비뿐만 아니라 모든 재산비용, 시간가치 등을 적절히 공제해야 한다.
• 우리는 미래의 잠재적 수익률을 추정할 때 임대 부동산 대 리츠의 정량적 비교를 제공한다.
• 이런 아이디어 포트폴리오를 찾으십니까? 고수익 지주회원은 우리의 모델 포트폴리오에 독점적으로 접근할 수 있다. 자세한 정보 »

게티 이미지를 통한 발열음/iStock

지난주에는 리츠가 임대부동산보다 투자 가치가 높다고 생각하는 이유를 대다수의 사례에서 설명했다. 요컨대:

• 높은 수익률: 몇몇 연구에서는 리츠가 더 빨리 성장하고, 규모의 경제를 누리고, 더 나은 인재에 접근하고, 그들 자신의 재산을 개발하고, 다른 부동산 관련 사업체와의 수익률을 높일 수 있기 때문에 2-4% 더 높은 연간 수익을 창출한다는 것을 보여준다.

• 소중한 시간: 임대 투자자들은 자신의 부동산에 공을 들이고 수익률을 계산할 때 자기 시간의 가치를 차감하는 것을 잊는다. 본질적으로, 그들은 투자만큼 일자리를 스스로 사들이고 있다. 대신에 그들은 이 여분의 시간을 정규직을 위해 쓰고, 월급을 받고, 리츠에 투자할 수도 있었다. 그것에 적응할 때, 성능은 훨씬 더 중요해진다.

• 개인적인 책임 없이 레버리지: 레버리지가 사람들이 파산하는 방법의 1위다. 임대 투자자들은 엄청난 영향력을 행사하며 대부분의 경우 무한 책임을 지고 자신들의 이름을 걸고 있다. 그 결과 이들 중 1000명은 매년 파산 신청을 하고 일이 잘 풀리지 않을 때 모든 것을 잃게 된다.리츠들은 레버리지가 낮아지면 전체 시장 사이클에 걸쳐 더 나은 수익을 얻을 수 있다는 것을 알게 되었고, 주주들은 상장기업의 제한된 책임을 누리게 된다.

• 다양화는 무료 점심식사: 리츠는 100대 혹은 1000대의 부동산을 소유하고 있다. 이러한 다변화는 리스크 조정 수익률을 크게 향상시킨다. 이에 비해 대부분의 임대 투자자들은 1-5개 이상의 부동산을 소유하지 않을 것이다.

(Part 1을 놓친 경우 여기를 클릭하여 읽을 수 있다.)

요약하자면, 임대 부동산은 집중적이고, 활용도가 높고, 업무 집약적이고, 책임감이 강하며, 개인적이고, 유동적인 투자인 반면, REIT는 다양하고, 보수적으로 자금을 조달하고, 수동적이고, 제한된 책임이며, 공개 거래되고, 유동적인 투자인 반면, REIT는 다양하다. 전자에 대한 투자를 정당화하려면 더 큰 위험과 노력에 대해 더 높은 수익을 기대할 필요가 있지만, 리츠가 더 많은 보상을 받을 가능성이 있다는 연구 결과가 있다.

전반적으로, 리츠는 대부분의 경우 여러분의 책임에 훨씬 더 좋은 방망이를 제공하며, 이것은 여러분이 바쁜 개인이고 여러분의 시간이 가치 있는 것이라면 특히 그렇다.

이론상으로는 그것도 다 잘된 일이지만 실제론 어떻게 되는가.

많은 독자들이 댓글 부분에서 그렇게 물어봤고, 오늘의 후속 기사에서는 이 질문에 대한 답을 찾을 것이다.

그러기 위해 임대 부동산의 실제 사례를 살펴보고, 그 수치를 리츠 투자와 비교해보겠다.

우선 임대 자산부터 살펴보십시오.

임대부동산투자

당신이 20만 달러에 부동산을 구입하고 있고 시장 임대료는 월 1,500달러라고 가정해보자.

1,500달러 x 12달러 = 1년에 18,000달러...

$18,000 / $200,000 = 9%

괜찮지?

그렇게 빠르진 않지 1만 8천 달러는 총수입이지 당신의 순영업이익이 아니다. 이는 많은 임대 투자자들이 저지르는 첫 번째 실수다. 그들은 부동산을 소유하고, 유지하며, 임대하는 데 많은 비용이 든다는 것을 깨닫지 못한다.

이제 18,000달러 중에서 다음 사항을 공제해야 한다.

• 빈자리
• 리스비용
• 보험
• 재산세
• 기본유지관리
• 유틸리티
• 휴지통 수집
• 등

50% 규칙은 부동산 투자자들은 이 비용에서 적어도 50%의 총 수익이 손실될 것으로 예상해야 한다고 말한다. 따라서 NOI의 추정치는 다음과 같을 수 있다.

$18,000 / 2 = $9,000

$9,000 / 200,000 = 4.5%

이 4.5%는 우리가 당신들의 상한율이라고 부르는 겁니다. 일부에서는 전국 일부 지역에서 4.5% 이상을 얻을 수 있다고 주장할 것이고, 그것은 확실히 사실이다. 그러나, 대부분의 지역에서, 당신은 그것보다 더 많은 것을 얻을 것 같지 않다. 특히 당신이 좋은 부동산을 구입하고 있다면, 그것은 좋은 상태에 있고, 잘 배치되어 있다. 사실, 당신은 4.5%가 최근의 부동산 가치 상승 후에 매우 관대하다고 주장할 수 있다.

이번 CBRE(CBRE)의 Cap Rate 조사는 가장 바람직한 시장에서 3.5~4%에 가까운 다변도의 Cap Rate를 가지고 있다. 이는 또한 초대의 집(INVH), 아발론베이(AVB), 캠든(CPT) 및 기타 거주 REITs가 다음과 같이 보고한 내용과 일치한다.

출처

그러나 우리는 아직 끝나지 않았다.

이제 그 9,000달러의 순영업이익 중에서, 우리는 당신의 시간과 일의 가치를 공제해야 한다. 그렇지 않다면, 이것은 정말 투자로 위장된 '숨은 일'에 불과하다.

많은 투자자들은 렌탈을 사는 것이 대부분 수동적이라고 생각하지만 실제로는 기업과 투자 사이의 하이브리드라고 생각한다. 다음은 처리해야 할 모든 작업의 간단한 목록:

• 임대 투자에 대한 자세한 정보
• 올바른 속성 검색
• 브로커와의 만남
• 둘러보기 속성
• 실사의 일환으로 전문가를 현지에 데려오기
• 구매 가격 협상
• 제목 검색하기
• 판매 계약 완료
• 임대용 부동산을 준비하기 위해 수리
• 올바른 가구를 구입
• 가구 설치 및/또는 관리 감독
• 임대 및/또는 모임 브로커에 대한 목록 다시 준비
• 테넌트에 대한 인터뷰 및 배경 확인
• 임대 계약서에 서명하고 보증금을 받는 것
• 적기 임대료 지불 모니터링
• 모든 재산 비용을 지불하고 최상의 거래를 찾기 위해 노력함
• 간헐적 결원 처리
• 수리 관리
• 등

새 부동산을 사거나 현재 부동산을 팔 때 그 과정이 반복된다. 요점은 임대 부동산을 사는 것이 수동적이지 않다는 것이다. 평균적으로 일주일에 10시간씩 일을 하면 쉽게 시간이 걸릴 수 있다. 어떤 주는 10시간 미만으로 일하지만, 어떤 주는 훨씬 더 많이 일할 것이다. 올바른 교육을 받고 임대 투자에 대해 꾸준히 배우는 것만으로도 연간 10시간이 소요될 수 있다. 당신은 아마 프로페셔널이 아닐 것이고 당신의 시간에 그리 효율적이지 않을 것이라는 것을 기억하라.

당신이 정규직을 통해 시간당 30달러를 벌 수 있다고 가정한다면, 우리는 그 속도로 당신의 시간을 소중히 여겨야 한다. 임대사업으로 주당 10시간을 일하면 주 300달러, 월 1200달러, 연간 14400달러를 수익금에서 공제해야 한다는 얘기다.

하지만 당신의 NOI는 1년에 9,000달러 밖에 되지 않았다.

$9,000 - $14,400 = -$5,400 투자 손실

본질적으로, 당신은 9,000 달러를 버는 직업을 샀지만, 당신의 투자는 5,400 달러를 잃었다.

좀 더 공격적인 추측을 해도 결국 매우 실망스러운 수익률로 끝나게 된다. 시간당 20달러로 시간을 소중히 여기고 일주일에 5시간만 일한다고 가정하면, 연간 4800달러 입니다.

$9,000 - $4,800 = 시간 가치에 맞게 조정된 NOI $4,200.

$4,200 = $20,000 = 순 상한율 2.1%

그것은 다소 실망스러운 수익이다.

또는 이 작업의 일부를 총 수익의 최대 12%를 차지하는 자산 관리자에게 위임할 수 있다.

$18,000 x 0.12 = $2,160

$9,000 - $2,160 =$6,840

그것은 더 비용 효율적인 것으로 보이며, 부동산 관리자들이 전문직이고 어느 정도 규모를 가지고 있다는 것을 고려하면 말이 된다. 하지만 재산 관리자들이 여러분을 위해 모든 것을 하지는 않을 것이고, 또한 그들은 여러분만큼 좋은 일을 하지 않을 것이라는 것을 기억하라.

이를 통해 주당 평균 1시간만 근무하게 되고 시간당 30달러로 평가되며, 이를 차감하면 연간 5,400달러의 순NOI가 남아서 2.7%의 순이익률이 발생한다.

$6,840 - $1,440 = $5,400

5400달러 / 20만 달러 = 2.7% 순상한 비율

그래서 일단 모든 재산비용은 물론 자기 일(본질적으로 일을 하는 것)의 가치까지 공제하고 나면 2.7%의 상한금리가 남게 된다.

불행히도, 그 계산은 아직 끝나지 않았다.

모든 것이 계획대로 진행된다면 그렇게 되겠지만, 우리 모두가 알다시피 부동산 투자에는 항상 불쾌한 놀라움이 있다.

세든 사람이 샤워기 내부에 쌓여 있던 곰팡이 때문에 병에 걸리고 그 때문에 당신을 고소하기로 결정한다고 가정해 보자.

갑자기, 당신의 1년 전 수익금이 소송 수수료로 들어갈 수도 있다. 더욱이 세입자가 임대료 지불을 중단하기로 결정해 법정 수수료를 내기 위해 주머니에서 돈을 꺼내야 할 수도 있다. 결국 이기더라도 세입자는 재산을 짓밟고 이사를 하고, 한 푼도 내지 않는 복수를 할 수도 있다.

결국 당신은 잠재적으로 1만 달러의 수리비와 수개월 동안 임대할 수 없는 부동산, 그리고 많은 스트레스를 받게 된다.

또 다른 일반적인 시나리오는 예상치 못하게 큰 수리비를 들이받는 것이다. 당신의 지붕이 새고 있다고 치자, 그러나 당신의 세입자는 그것을 개의치 않았고, 그것은 그 재산에 상당한 물 피해를 초래했다. 그것은 수리하는데 10,000 달러가 쉽게 들 것이고, 다시 그 과정에서 수년간의 수익을 망칠 수 있다.

내 요점은 이것이다: 모든 운영비, 시간의 가치, 그리고 때때로 예상치 못한 더 큰 비용을 공제하고 나면, 대부분의 경우 당신의 수익은 그다지 매력적이지 않을 것 같다.

이윤이 빠듯한 어려운 사업이며 매력적인 수익을 얻기 위해서는 규모의 경제가 필수적이다. 리츠가 역사적으로 대부분의 개인 임대 투자자들보다 더 잘 해낸 이유다.

두 번째 요점은 민간 부동산 투자는 말이 될 수 있지만, 그것은 소득을 위한 것이 거의 아니며, 급속도로 성장하고 있는 지역의 지렛대 감상을 위한 것이 훨씬 더 많다는 것이다.

비록 당신이 모든 비용을 지불하고 0%에 가까운 수익률을 얻더라도, 당신은 당신의 재산이 감사하고 당신이 많이 활용된다면 당신은 시간이 지남에 따라 매력적인 지분 수익을 얻을 수 있다. 그러나, 또한 매우 바람직하고 성장하는 동네의 부동산은 이전 사례에서 제시된 것보다 더 적게 산출될 수 있다는 점도 유념해야 한다.

대체로 우리에게는 대부분의 임대 투자가 모든 비용을 적절히 공제하고 나면 큰 소득을 제공할 것 같지 않아 수익률이 대부분 불확실한 미래의 부동산 시세차익에 의존하게 된다.

리트 인베스트먼트

리츠 투자라면 기대 수익률을 계산하기가 훨씬 수월하다.

리츠는 이른바 '영업자금'이나 FFO라고 부르는 것을 줄여서 보고하는데, 이는 부동산 비용과 관리비가 이미 공제된 상태에서 현금흐름을 대략적으로 나타낸 것이다.

오늘날 리츠는 평균적으로 6퍼센트의 FFO 수율에 해당하는 18배의 FFO로 거래되지만, 8-12퍼센트의 FFO 수율에 해당하는 많은 REIT들이 있다.

출처

세계 최대 리츠 병원인 메디컬 프로퍼티 트러스트(MPW)를 예로 들자면 현재 12배 FFO로 가격이 매겨져 있는데 이는 8.3% FFO 수율에 해당한다.

여기서 이미 모든 비용을 순액으로 하여 임대 부동산의 경우보다 수익률이 훨씬 높다는 것을 알 수 있다.

그러나 그 다음에는 성장과 감상이 나타나는데, 그것은 또한 훨씬 더 일관되고 예측 가능하다.

우선 임대료는 10년 이상이며, 물가상승률에 따라 연간 1.9%~4%의 임대료 요철을 포함하며, 건물유지까지 포함해 모든 재산비용을 임차인이 부담한다.

출처

게다가, MPW는 이러한 유기적인 임대료 증가를 새로운 부동산 취득으로 보완하여 더욱 빠르게 성장한다.

현금흐름의 약 25%를 보유하고 있으며 신규투자로 벌어들인 수익률보다 낮은 비용으로 공공시장을 통해 추가 자본을 조달할 수 있다.

평균 자본비용은 최대 5%, 부동산 부문은 최고 7%로 신규 투자에서 최대 2%의 스프레드를 얻을 수 있다. 이와 같이 주식수가 증가함에도 불구하고 MPW가 더 많은 부동산을 매입하기 위해 자금을 조달함에 따라 주당 현금흐름이 증가하고 있다.

출처

역사적으로 MPW는 매년 6-8%씩 주당 재무담당자(FFO)를 증가시킬 수 있었고 우리는 그것이 향후 몇 년 동안 지속될 것으로 예상한다.

8% FFO 수익률 + 7% FFO 성장 = 15% 연간 수익률

그것이 공개된 이후 대략적으로 달성한 것이다.

출처

그러나 그것은 끝나지 않았다.

우리는 MPW가 오늘날 시장에 의해 저평가되었다고 생각한다. 사상 최대의 현금흐름을 창출하고, 지금은 더 낮은 금리 환경에 있음에도 불구하고, 그것은 여전히 코비드 전 수준으로 20% 할인된 가격에 판매되고 있다. 이 할인은 전염병 공포로 인해 존재하는데, MPW가 집세의 100퍼센트까지 간신히 모았고 강력한 임대료 혜택을 누리고 있다는 점을 감안하면 부당한 것이다.

MPW가 향후 3년 동안 코바이드 전 평가에서 회복되었다고 가정하면, 그것은 예상 연간 수익률에 5%를 더 추가할 것이다.

8% FFO 수익률 + 7% FFO 성장 + 5% 재조정 = 연평균 20% 수익률

개인 REIT 포트폴리오를 통해 얻은 수익은 대략 다음과 같다.

(출처: 인터랙티브 브로커. 이 문서 끝의 공개 참조)

분명히 말해서, 나는 모든 REIT 투자자들이 매년 20%의 수익을 올릴 것이라고 기대하지는 않을 것이다. 그것은 드문 일이며 적시에 적절한 리츠를 고를 수 있는 기술이 필요하다.

그러나 평균적인 리츠 투자자(VNQ)도 현재의 평가에서 시작하여 향후 몇 년간 두 자릿수의 연간 수익을 올릴 가능성이 높다. 내 생각으로는 평균적인 임대 재산에 대해서는 같은 말을 할 수 없다.

밑단선

단순히 지표수만 보고, 시간의 가치를 무시하며, 임대료로 들어가는 위험과 노력의 양을 과소평가하면 임대 부동산 투자로 오도되기 쉽다.

당신은 이 기사에 제시된 가정들을 가지고 놀 수 있고 결과는 그대로 유지될 것이다: 리츠는 대부분의 경우에 더 나은 투자일 것이다.

당신이 고귀하다면 이것은 특히 사실이다. 그렇다면, 당신은 당신의 귀중한 시간을 임대업에 쓰는 것보다 수입을 벌고 그것을 리츠에 배치하기 위해 정규직을 일하는 것이 훨씬 더 낫다.

이 글은 에 의해 쓰여졌다.

주스시 아스콜라따르다

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리츠, 부동산

2016년 이후 기부자

Jussi Ascola는 텍사스 주 댈러스에 있는 2억5000만 달러의 투자회사에서 근무하고 독일에서 부동산 취득을 한 경험이 있는 전직 사모펀드 투자자다. 오늘날, 그는 "고수익률 지주"의 저자로써 부동산 서비스 순위 1위를 달리고 있다. 2주간의 무료 평가판을 통해 가장 확실한 투자 아이디어를 얻으십시오. 자세한 내용을 보려면 여기를 클릭하십시오!

Jussi는 또한 가치 지향적인 부동산 증권 전문 투자 부티크인 Leonberg Capital의 사장이기도 하다 - 종종 NAV에 높은 할인과 과도한 수익률로 거래된다. Jussi는 모든 CFA 시험에 합격한 것 외에 Nurrtingen-Geislingen(독일)의 부동산 금융학 학사, South Wales 대학(영국)의 자산 관리학 학사 학위를 보유하고 있다. 그는 REIT 투자에 대한 수상 경력에 빛나는 학술 논문을 작성했으며, 수많은 금융 매체에서 소개되었으며, Winding Alpha에 5만 명이 넘는 팔로워를 보유하고 있으며, 많은 REIT 최고 경영자들과 관계를 맺었다.

 

부인: Jussi Ascola는 등록된 투자자문가나 재무계획가가 아니다. 그의 기사와 SeekingAlpha.com이나 그 밖의 다른 곳에서 그가 언급한 정보는 정보 목적으로만 제공된다. 직접 조사하거나 자격을 갖춘 전문가의 조언을 구하십시오. 당신은 당신 자신의 투자 결정에 책임이 있다. 높은 수익률의 지주회사는 리온버그 캐피털에 의해 관리된다.

공개: I/W, AVB, CPT는 주식 소유권, 옵션 또는 기타 파생