치솟을 블루칩 2개

치솟을 블루칩 2개

2021년 9월 13일 오전 8시 25분 ETNN, NN.PF, O...23 코멘트25 Likes

요약

• 블루칩은 역사적으로 큰 보람을 느꼈고 혼돈의 세계에서 세이프헤이빙을 제공했기 때문에 인기가 있다.
• 불행히도, 그들 중 대부분은 현재 시장에서 가격이 비싸서, 그들의 미래 상승 잠재력을 제한하고 위험을 증가시킨다.
• 몇몇 기회는 간과된 부문에 남아있다. 우리는 우리가 좋아하는 블루칩 두 개를 강조한다. 우리가 앞으로 몇 년 동안 치솟을 것으로 예상한다.
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게티 이미지를 통한 Vertigo3d/E+

현실을 직시하자. 오늘날 대부분의 주식은 비싸게 평가되고 있다.

우리는 거의 0%에 가까운 금리의 세계에 살고 있는데, 채권이 제외되면서 대부분의 투자자들이 주식에 대해 두 배로 하락하여 그들의 가치가 역사적으로 높은 수준으로 상승하게 되었다.

S&P 500(SPY)이 대유행의 시작 이후 얼마나 상승했는지 살펴보자.

YChart별 데이터

그것은 시장의 평균에 불과하다.

어떤 회사들은 평균보다 훨씬 더 비싸고, 그 회사들 중에서, 여러분은 소위 말하는 "블루칩"을 가지고 있다.

우량기업은 탄력성이 뛰어나고 성장 전망이 매력적이며 대차대조표가 튼튼하며 경영진이 검증된 기업이다. 대표적인 예로 애플(AAPL), 화이자(PFE), 비자(V) 등이 있다.

YChart별 데이터

우리가 매우 불확실한 세상에 살고 있다는 것을 고려하면, 블루칩이 그렇게 인기가 있다는 것은 놀라운 일이 아니다. 그들은 혼돈의 세계에서 세이프헤이븐을 제공하고 있으며 지금까지 수익성이 좋은 수익을 제공해 왔다.

하지만 불행히도, 당신은 이런 회사들을 헐값에 살 수 없다.

그와는 정반대로, 오늘날 대부분의 블루칩은 그들의 미래 상승 잠재력을 감소시키고 또한 당신의 안전 마진을 낮추는 극단적인 가치로 가격이 책정되어 있다. 그런 의미에서 대부분의 블루칩은 어느 정도 자신의 성공의 희생양이 되었다.

다행히도 리츠(VNQ) 부문에는 여전히 몇 가지 예외가 존재한다.

리츠는 대유행으로 인해 우려되고 있으며, 그 결과 그 어느 때보다 수익성이 높음에도 불구하고 많은 리츠가 할인되고 있다. 우리는 이러한 두려움이 정당하지 않고 훨씬 더 오래 지속될 것 같지 않다고 생각한다.

아래에서는 향후 몇 년 동안 공정가치로 돌아오면서 급증할 우량 리츠 2개를 제시한다.

국가별 소매 특성

NNN(National Retail Properties, NNN)은 블루칩의 정의:

• 꾸준한 배당성장의 30년 이상의 기록을 가지고 있다.
• 역사적으로 평균 이하의 위험과 함께 평균 이상의 수익을 창출해 왔다.
• 그것은 불경기에 강한 현금흐름을 창출하는 부동산을 소유하고 있다.
• 요새 BBB+ 등급 대차대조표를 가지고 있다.
• 변동성은 거의 없고 연간 5%대 성장을 할 수 있는 예측 가능한 경로를 가지고 있다.

그럼에도 불구하고 NNN은 여전히 할인된 몇 안 되는 블루칩 중 하나이다. 현재는 위기 전 단계 대비 22% 할인된 가격으로 판매되고 있다.

YChart별 데이터

이것은 당신이 그 회사가 유행병으로 고통받고 있다고 생각하게 만들지도 모른다. 결국, 그것의 이름에는 "소매"라는 무서운 단어까지 포함되어 있다.

그러나 현실은 이러한 인식과는 매우 다르다.

NNN은 현재 그 어느 때보다 높은 현금흐름을 창출하고 있으며, 그 어느 때보다 높은 배당금을 지불하고 있으며, 그 부동산 또한 그 어느 때보다 가치가 높다.

그 이유를 이해하려면 NNN이 순리스 속성의 소유권을 전문으로 한다는 점을 고려할 필요가 있다.

그렇다, 이 건물들은 "소매" 요소를 가지고 있지만, 이것들은 쇼핑몰이나 심지어 스트립 센터도 아니다. 대신 타코벨(YUM) 식당, 7/11 편의점, 세차장, 달러 제너럴(DG) 식료품점 등 서비스 지향적이고 자유로운 부동산이 대부분이다. 이러한 사업체들은 일시적으로 대유행의 피해를 입었을 수도 있지만 예외적인 상황 외에는 대부분 불황과 아마존에 무방비로 노출되어 있다.

출처: 국가 소매 속성

더욱이 "순임대"는 집주인에게 강하게 유리한 방식으로 구성된다.

• 임대 기간은 일반적으로 10년 이상이다.
• 대부분의 경우 임대료가 2-3배이다.
• 집세는 매년 1~2%씩 오른다.
• 세입자가 유지관리를 포함한 모든 재산비용을 부담한다.

이 모든 것이 임대차계약 시점에 합의되기 때문에 순임대차부동산의 수행은 매우 일관되고 예측가능성이 높다.

그 증거는 NNN이 닷컴 붕괴, 금융 위기, 그리고 이제는 대유행까지 포함한 과거 모든 위기를 통해 현금 흐름과 배당금을 증가시켰다는 것이다.

출처: 국가 소매 속성

그러나 시장에서는 자사의 비즈니스 모델의 복원력을 오해하고 있기 때문에 NNN은 오늘날 할인되고 있다. 내가 CEO였다면 회사 이름에서 '소매'라는 단어를 삭제하는 것을 심각하게 고려했을 것이다. 왜냐하면 그것은 확실히 시장 정서에 도움이 되지 않기 때문이다.

오늘날 NNN의 현금 흐름, 배당, NAV가 모두 그 어느 때보다 높아 그 어느 때보다 가치가 높다고 객관적으로 말할 수 있다. 더구나 우리는 지금 저금리 시대에 들어섰고 그 미래 성장세는 그 어느 때보다 좋다.

우리는 그것의 공정가치를 주당 70달러 이상으로 추정한다. 이는 수익성이 없는 세상에서 우량 순리스 리츠에 합당한 25배의 FFO이다.

오늘날에는 45달러에 살 수 있는데, 이는 이 제품이 최대 50%의 상승 잠재력을 가지고 있다는 것을 의미한다. 기다리는 동안 탄력성이 높은 4.7%의 배당수익률도 얻을 수 있다.

오늘날 시장에서는 우량에서 나오는 것을 이기기 어렵다.

부동산 수입

NNN에 대해 우리가 말한 모든 것은 부동산 수입에도 적용된다. 그들은 매우 비슷한 회사들로 같은 분야에서 활동하고 있다.

그러나 O는 NNN보다 고른 "블루어" 블루칩이다.

• 트랙 레코드: O도 수십년 연속 배당금을 늘렸지만 NNN의 12.4%에 비해 지난 20년간 연평균 15.2%의 수익률이 더 강세를 보였다.
• 특성 품질: O는 5-6% 상한률 범위의 속성을 대상으로 하며 NNN은 7% 상한률에 가까운 속성을 대상으로 한다. O의 속성은 NNN보다 훨씬 안전하기 때문에 초기 상한율도 낮다.
• 대차대조표: O는 A 등급의 대차대조표(NNN의 경우 BBB+ 대차대조표)와 심지어 더 저렴한 자본, 특히 유럽에서 더 저렴한 자본에 접근할 수 있다.
• 규모: O는 NNN보다 3배 큰 280억 달러의 시가총액을 보유하고 있다. 규모가 클수록 리스크가 줄어들고 시너지 효과가 더 커진다.

출처

따라서, 할인은 부동산 수입의 경우 훨씬 더 적게 벌어들인다. 그러나 이 가격은 또한 위기 이전 수준에 비해 크게 할인된 가격으로 책정된 가격은 다음과 같다.

YChart별 데이터

사실, 훨씬 더 좋아졌어.

O씨는 최근 15억 달러 이상의 거래로 VER(Vereit)와 합병할 것이라고 발표했다. 이번 합병으로 향후 몇 년간 O의 주당 FFO가 10-15% 증가할 것으로 예상된다. 또 규모와 다양화를 더욱 늘려 세계 최대 리츠 중 하나로 자리매김할 예정이다.

전반적으로 이 거래는 O의 공정가치를 10-20%까지 상승시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있으며, 따라서 현재 위기 전 평가액조차 너무 낮다.

이전 기사에서 우리는 O의 공정가치를 주당 100달러 이상으로 추정했다.

오늘날, 당신은 여전히 67달러에 살 수 있는데, 이것은 그것이 최대 50%의 상승 잠재력을 가지고 있다는 것을 의미한다. 기다리는 동안, 당신은 또한 월 단위로 지불되는 4.2%의 배당 수익률을 얻는다.

밑단선

대부분의 블루칩은 완전히 회복되어 현재 사상 최고 수준으로 거래되고 있지만, 어떤 이유로든 NNN이나 O와 같은 블루칩 순매수 리츠는 그렇지 못했다.

기록적인 현금흐름 창출, 배당 확대, 상한금리 압박에도 불구하고 아직 완전히 회복되지 못하고 있다.

객관적으로 볼 때 어느 때보다 가치가 높다고 말할 수 있지만, 모든 논리에 반하여 여전히 할인되고 있어 유행병 공포를 지나쳐볼 수 있는 투자자들에게 좋은 기회를 제공한다.

우리는 최근에 NNN, O, 그리고 다른 저평가된 우량 REITs에서의 우리의 포지션에 작은 추가들을 했다.

이 글은 에 의해 쓰여졌다.

주스시 아스콜라따르다

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https://seekingalpha.com/author/jussi-askola/research

REITs, real estate

Contributor Since 2016

Jussi Askola is a former private equity real estate investor with experience working for a +$250 million investment firm in Dallas, Texas; and performing property acquisition in Germany. Today, he is the author of "High Yield Landlord” - the #1 ranked real estate service on Seeking Alpha. Join us for a 2-week free trial and get access to all my highest conviction investment ideas. Click here to learn more!

Jussi는 또한 가치 지향적인 부동산 증권 전문 투자 부티크인 Leonberg Capital의 사장이기도 하다 - 종종 NAV에 높은 할인과 과도한 수익률로 거래된다. Jussi는 모든 CFA 시험에 합격한 것 외에 Nurrtingen-Geislingen(독일)의 부동산 금융학 학사, South Wales 대학(영국)의 자산 관리학 학사 학위를 보유하고 있다. 그는 REIT 투자에 대한 수상 경력에 빛나는 학술 논문을 작성했으며, 수많은 금융 매체에서 소개되었으며, Winding Alpha에 4만 명이 넘는 팔로워를 보유하고 있으며, 많은 REIT 최고 경영자들과 관계를 맺었다.

 

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