우리는 위대한 미국 REIT 재개장 무역에 투자하고 있다.

우리는 위대한 미국 REIT 재개장 무역에 투자하고 있다.

2021년 9월 9일 오전 7:00 ETAAPL, ADC, APTS...44 코멘트28 Likes

요약

• 나는 여러분 중 많은 사람들이 여전히 집에서 일하거나 사회적 거리를 두는 관행을 유지하고 있다고 확신한다.
• 모두가 그 주제에 대해 의견을 가지고 있으며, 바라건대, 당신은 아래의 의견란에 의견을 공유하길 바란다.
• 나에 대해 말하자면, 나는 빠져나오고 있다 - 그리고 나는 내 입이 있는 곳에 약간의 돈을 넣을 준비가 되어 있다.
• 이런 아이디어 포트폴리오를 찾으십니까? 알파에 있는 iREIT 회원들은 우리의 모델 포트폴리오에 독점적으로 접근할 수 있다. 자세한 정보 »

Getty Images를 통한 Andres Victorerro/iStock

오늘날 투자에 관한 한 동전의 양면만 있는 것 같다. 최근에 뉴스를 보셨을 테니까, 여러분 대부분은 이미 한 편을 들었다.

그렇다. 당신은 재택근무("WFH") 개념이나 재개봉 개념을 구입하는 것이다. 후자의 경우, CFA의 스티브 휘팅턴은 다음과 같이 설명한다.

"특히 65세 이상이나 의료상 위험에 처한 당사자의 경우 모더나와 화이저 백신이 더 많이 보급되고 채택률이 증가하고 있으며, 일부 억제된 상품과 서비스에 대한 수요는 경제로 유입되기 시작하고 있다."

그는 또한 다음과 같은 방법에 주목한다.

"… 무역 재개는 줌 현상과 정반대다. 무역은 개방경제의 혜택을 받을 수 있는 싼 주식을 사들이고, 아마도 전세계 증시의 더 싼 지역으로 회전하는 것이다.

"재오픈 트레이드"는 상업용 부동산에 좋은 소식이며, 특히 우리가 다루는 부동산 투자 신탁(REITs)의 많은 부분이 그렇다. 그러나 휘팅턴은 "잠재적인 짐을 테이블로 가져온다"고 덧붙였다.

여기에는 "실현된 수요의 폭발"이 포함된다. 여기서 "사람들은 기꺼이 그리고 다시 소비할 수 있다"는 것은 "상품과 서비스에 대한 경쟁이 가격을 더 높게 밀어부치기 때문에 인플레이션을 유발한다"는 것이다.

그러나 전반적으로 상업용 부동산은 미국의 재개장에 참여하는 좋은 방법이다. 그리고 이 모멘텀을 설명하는 가장 좋은 방법은 몇 개의 차트와 그림을 보는 것이다.

이 녀석들과 겔스는 확실히 재개장했다.

우선 토요일에 레인 스타디움을 살펴보자. 버지니아 공대가 지난 주말 노스캐롤라이나 대학에 17대 10으로 역전승을 거둔 곳이다.

(출처)

이제 약 2019년 수준의 호텔 투숙률을 회복하는 것을 살펴보십시오.

(출처)

또한 라스베가스를 고려해 보십시오. 라스베가스는 남부 네바다 주의 RTC가 캘리포니아 방향으로 향하는 I-15에 대해 10마일을 지원했다고 보고했었습니다.

공교롭게도, 나는 이번 주말에 더 머니쇼에서 연설하기 위해 라스베가스로 여행할 것이다. 그래서 나는 곧 지상분석에 부츠를 반드시 제공할 것이다.

미국 반대편으로 건너가 보니 사우스캐롤라이나주 머틀비치(Mirtle Beach)에 있는 그랜저 아울렛(SKT) 매장이 상당히 분주한 모습이었다. 매니저들은 뉴스13에 주말부터 탄탄한 매출을 기대하고 있다고 말했다. 게다가 "콘래드 팜스 고메 선물 등 최근 쇼핑몰에 4개의 새로운 소매점이 문을 열었다."

머틀 비치 상공회의소 회장 겸 CEO인 캐런 리오단은 호텔과 임대료의 90%가 예약되었다고 말했다. 숙박업 자료에 따르면 작년 노동절보다 호텔이 53% 이상 더 많은 인원을 확보했다.

미국의 집값이 1980년대 이후 가장 빠른 속도로 가속되고 있다는 점도 흥미로운 자료다. 전국적으로, S&P CoreLogic Case-Shiller 부동산 가격 지수는 1년 전보다 14.9% 상승했는데, 이는 1988년 이후 가장 큰 상승폭이었다.

(출처)

그래서 우리는 이 모든 것에 대해 어떻게 생각할까? 그 질문에 답하기 전에 보여줘야 할 차트가 더 있어

더 많은 다시 열 수 있는 사례

다음 차트는 S&P 500의 회복(SPY)과 뱅가드 부동산 지수 펀드 ETF 주식(VNQ)의 회복(S&P 500의 회복)을 보여준다.

2년차 차트인데, 4분기가 1분기 3분기와 비슷하다고 가정해 80개 사상 최고 기록을 달성한 스파이(SPI)를 보여주고 있다. 이로써 1995년의 마지막 우승 해인 77개의 최고 기록을 상회하게 되었다.

(출처: 야후금융)

스파이(SPI)는 지난 5년간 VNQ를 4배 이상 능가한 것으로 나타났다.

(출처: 야후금융)

그리고 여기 두 사람은 지난 10년을 넘겼다.

(출처: 야후금융)

공정하게 말하면, 이 차트는 오직 주가만을 포함한다. 그러나 VNQ는 다수의 업종에 걸쳐 퍼져 있는 리츠와 부동산 회사의 스모르가소드를 대표하며, 더 큰 시장 상한선까지 과체중이다.

그래서 배당금은 그들을 더 밀어내고, 위의 그림들은 다르게 보여준다.

나는 단지 부동산이 여전히 자산 계급으로 공정하게 평가되고 있다는 것을 지적하고 싶다. 사실, 특히 재개장 무역을 고려할 때, 몇몇 부동산 부문은 상대적으로 싸다.

다양한 부동산 부문을 조사하면 다음과 같은 가치를 알 수 있다.

• 게임
• 순리스
• 사무실
• 쇼핑 센터

심지어 쇼핑몰 픽업도 있어. 내가 흔쾌히 지적하고 있어.

이 부차적인 요소들은 기회주의적이다. 그리고 미국 경제가 계속 팽창함에 따라, 우리는 그들이 의미 있는 알파들을 만들어 낼 수 있다고 믿는다.

(출처: IREIT on Alpha)

특히 아래 REITs...

누가 게임이야?

17개 시장에서 28개 부동산을 보유한 게임리츠(VICI Properties, VICI)부터 보시죠. 이는 2018년 14개 부동산을 상장하면서 그 해 가장 큰 기업공개(IPO) 중 하나였던 이후 크게 성장했다는 것을 의미한다.

비치는 39,000개가 넘는 게임기를 가진 4,800만 평방피트의 부동산을 소유하고 있다. 그리고 그것은 그것의 MGM 성장 속성 (MGP) 합병을 마무리하면 상당히 성장할 것이다.

현재 기업가치는 280억 달러지만 곧 450억 달러로 확대될 것이다. 그러면 그것은 연간 26억 달러 이상의 임대료 수표를 창출하고, 6만 3천 개 이상의 게임기를 보유하게 될 것이다.

MGP 거래는 확실히 변혁적이며, 합병된 회사를 규모와 세입자의 다양성, 자본에 대한 접근성이 증대된 세계 최고의 게임 소유자와 경험 많은 부동산 소유자로 만든다.

앞서 지적했듯이, 베가스는 계속해서 강한 결과를 내고 있다. 델타 우려에도 불구하고 레저 수요는 여전히 견실하다. 억눌린 수요는 여전히 강하며, 나는 다음 주에 나만의 연구를 하게 되어 흥분된다.

VICI 주식은 현재 31.58달러로 매력적인데 운용 자금(AFFO)의 배수가 17.7배다. 2022년 p/AFFO는 16배 수준으로, 리얼티소득(O)과 어센스리얼티(ADC)가 21배 수준으로 거래되는 방식을 고려해 저렴하게 선별한다.

VICI의 배당수익률은 4.6%로 수익률로 충분히 커버할 수 있다. 분석가들은 2021년에 "실험적인" 제품의 강력한 파이프라인 덕분에 13% 성장할 것으로 예측했다.

(출처: FAST 그래프)

쇼핑몰 누구?

Simon Property(SPG)는 203개의 소득을 창출하는 미국 부동산에 대한 이자를 소유하거나 관리하는 쇼핑몰 REIT이다. 그것은 37개 주와 푸에르토리코에 걸쳐 99개의 쇼핑몰, 69개의 프리미엄 아울렛, 14개의 제분소, 4개의 라이프스타일 센터, 그리고 다른 17개의 쇼핑몰로 나누어진다.

또 타우브만 리얼티 그룹의 지분 80%와 미국과 아시아의 24개 지역·초지역·아웃렛몰에 대한 지분도 보유하고 있다.

국제적으로, SPG는 주로 아시아, 유럽, 캐나다에 위치한 31개의 프리미엄 및 디자이너 아웃렛 자산에 관심을 가지고 있다. 그것은 또한 유럽 15개국에 쇼핑센터를 소유하거나 부분적으로 소유하고 있는 파리에 본사를 둔 부동산 회사인 클리에피에르 SA의 지분 22.4%를 보유하고 있다.

간단히 말해서, SPG는 엄청난 규모와 자본 비용의 이점을 가지고 있다. 우니베일-로담코-웨스트필드 글로벌 쇼핑몰 운영자 우니베일-로담코-웨스트필드 구혼자일 가능성이 높다. 파리에 본사를 둔 그 회사는 2020년에 세 개의 미국 쇼핑몰을 팔았고 부채 수준을 더 낮추려고 한다.

우리는 사이먼이 평균 2.9%의 금리로 총 22억달러의 H1 주택담보대출 13건을 재융자함으로써 엄격한 금융 규율을 유지해온 방식이 마음에 든다.

게다가, 유동성은 88억 달러 이상이다: 신용 시설에서 이용할 수 있는 69억 달러와 현금 19억 달러. 그리고 유동성은 분기 말 현재 5억 달러의 순액이다.

SPG는 A등급으로 최근 분기 대비 7.1%, 전년 동기 대비 15.4%의 배당률을 올렸다.

우리는 사이먼이 13배의 P/FFO 배수로 134.58달러에 매력적인 Buy라고 생각한다. 현재 배당수익률은 4.5%로 분석가들은 2021년 19% 성장을 예상했다(2020년 -24%).

(출처: FAST 그래프)

네트만

NNN(National Retail Properties, NNN)은 3,173개의 부동산으로 구성된 다양한 포트폴리오를 소유하고 있는 순임대 REIT이다. 그것은 370개 이상의 세입자와 30개 이상의 무역업으로 구성되어 있다.

이 회사는 통상 200만~400만 달러에 이르는 한입 크기의 부동산을 취득하기 때문에 비시, 리얼티 인컴과 차별화된다.

NNN은 산업용이나 사무용 부동산을 소유하지 않고 대신 토지 가치가 높은 소매용 부동산에 초점을 맞추고 있다. 7월 28일 현재, 그것은 2분기 동안 약 99%의 임대료를 징수했다.

그것은 더 어렵고 시간이 많이 걸리는 관계 기반의 인수에 초점을 맞추고 있다. 그러나 이로 인해 구매자 경쟁이 줄어들어 초기 상한율과 임대료 증가율이 높아지게 된다.

NNN은 또한 강력한 대차대조표를 가지고 있으며 자본에 대한 접근성과 시장 기회를 활용할 수 있는 유연성을 갖추고 있다. 자산 중 약 99.7%가 무적립자로, 담보부 부채는 1,100만 달러에 불과하다. 이는 임대, 판매 및 확장의 유연성을 극대화하고 부채-서비스 부담을 낮춘다.

NNN은 BBB+와 Baa1의 투자 등급 부채 등급도 강하다. 그것들은 업계를 선도하는 레버리지 비율과 잘 정돈된 부채 만기로 뒷받침된다. REIT는 2분기-21과 2억4,900만 달러의 현금 잔고를 가지고 있지 않다.

32년 연속 보수가 늘어나는 등 파격적인 배당 이력도 갖고 있다.

주식은 46.43달러에 P/AFFO 배수가 16.9배로 거래되고 있다. 최근 5년간 평균 18배와 비교해보자.

배당수익률은 4.6%로 69.8%(2분기 기준)의 배당률로도 충분히 커버할 수 있다. 성장률은 2020년 -^%였지만 분석가들은 2021년 8%, 2022년 4%로 전망했다.

우리는 구매를 유지한다.

(출처: FAST 그래프)

이 선벨트 사무소 리트는 빛난다.

HIW(Highwoods Properties)는 다음과 같은 최고의 비즈니스 구역에서 주로 부동산을 소유하고 관리하는 사무소 REIT이다.

• 애틀랜타
• 샬롯.
• 내슈빌
• 올랜도
• 피츠버그
• 롤리
• 리치먼드
• 탬파

우리는 기업들이 남쪽으로 이주함에 따라 이들 시장이 매우 매력적이라고 생각한다.

지난 분기 애틀랜타, 샬럿, 랄리 모두 순흡수가 긍정적이었다. 롤리가 32만1000평방피트에 서명하고 선두에 나섰고, 시장 임대료는 4% 올랐다.

그리고 이 모든 것은 구글(GUG) (NASDAQ:GUGL)과 애플은 수천 개의 새로운 일자리를 추가할 것이라고 발표했다.

우리는 또한 HIW의 재정 규율의 팬이다. S&P는 BBB로, 무디스는 Baa2로 평가되며 7억5000만 달러의 신용카드로 6억 달러 이상을 이용할 수 있다.

이는 현재 7억6900만 달러에 APTS의 포트폴리오를 마감하고 있기 때문에 도움이 된다.

• 샬롯과 롤리에 있는 4개의 A급 사무실 건물
• 애틀랜타의 한 복합 재개발 현장.
• 2 비핵심 자산:

HIW의 대차대조표는 약 3.1%, 부채 37%, 가중평균금리 3.44%에 그쳐 우수한 수준이다.

정부는 올해 말까지 2억5천만 달러에서 3억 달러로 비핵심 처분 규모를 다소 축소할 계획이다. 이에 따라 2021년 FFO 전망치를 주당 3.62달러-3.73달러로 상향 조정했다. 이는 4월 이후 0.075달러, 2월 당초 2021년 전망 이후 0.095달러 오른 것이다.

HIW도 같은 자산형 현금순영업이익(NOI) 성장 전망을 4.25%~5.5%로 상향 조정해 중간지점에서 50 베이시스 포인트 상승했다.

주가는 45.95달러로 12.5배(NYC 플레이어 평균 15배)의 저렴한 P/FO로 거래되고 있다. 배당수익률은 4.4%로 AFTO의 79.6%를 잘 커버하고 있다.

동종업계 평균 81.4%와 비교해 보십시오.

분석가들은 2021년 3%, 2022년 4%의 성장을 예상하고 있다. 우리는 구매를 유지한다.

(출처: FAST 그래프)

쇼핑 센터 쇼핑

우리는 최근에 Phillips Edison (PECO)을 소개했는데, 이 중 278개 부동산이 전부 소유되어 있으며, 추정가치가 55억 달러에 이르는 쇼핑 센터 REIT이다.

PECO 임대료의 약 96%는 식료품점에서 구입한다. 그리고 72.5%는 필수품 및 서비스 소매업체에서 왔다. 이 포트폴리오는 약 50%의 선벨트 노출로 세입자와 지리적 측면에서 잘 보존되어 있다.

근거리 초점 자산은 동종 업체 대비 탄탄한 상대적 영업성과 더불어 COVID-19 전체에 걸쳐 강력한 임대료 징수 효과를 창출했다.

3월 31일 현재, 그것의 모든 점유 공간은 개방되었다. 대부분의 세입자들은 수익 창출과 임대료 지불에 관계없이 개방 상태를 유지할 수 있도록 허용되었다.

PECO의 지렛대는 이자, 세금, 감가상각, 상각(EBITDA) 전 순이익에 대한 5.5배의 순부채로 상당히 적다. (이들 동위의 지렛대는 6.7배) 그러나 최근 PECO는 "향후 3년간 10억 달러의 자산을 매입할 계획"이라고 나에게 말했다.

2012-2018년에 47억 달러를 썼다는 것을 고려하면, 나는 할 수 있다는 것을 안다.

동사는 4분기에 3억 달러의 선순위 무담보 채무를 발행할 계획이며, 2023억 달러의 무담보 대출금을 상환해야 한다. 또 최근 5억달러 규모의 리볼빙 크레딧 시설과 2억4000만달러의 별도 무담보 변동금리 대출로 구성된 9억8000만달러 규모의 선순위 무담보 신용시설을 폐쇄했다.

무디스와 S&P는 모두 투자 등급(Baa3와 BBB-)을 부여하고 있다. 그리고 그것의 배당금은 2021년 AFFO의 60%로 잘 충당된다. 이는 동종 업체들의 72%를 여유 있게 앞서는 것이다.

주가는 29.80달러로 30달러 매수 목표치를 밑돌고 있다. 그들은 3.4%의 배당수익률과 충분한 성장 여지를 가지고 14.9배 p/FFO에 거래한다.

PECO가 나스닥에 상장되어 있다는 것만 기억하라. 그래서 전체 주식의 75%에 해당하는 9,370만주를 소유한 특정 내부자 소유자에 대해서는 6개월의 구속기간이 있다.

(출처: FAST 그래프)

마지막으로, 보너스 픽

RHP(Ryman Passantity, RHP)는 회의 관련 속성에 초점을 맞춘 독특한 리츠다. 이 회사의 4대 핵심 리조트는 다음과 같다.

1. 테네시주 내슈빌에 있는 게이로드 오플랜드 리조트 & 컨벤션 센터
2. 플로리다 주 올랜도 인근의 게이로드 팜스 리조트 & 컨벤션 센터
3. 텍사스 주 댈러스 인근의 게이로드 텍사스 리조트 & 컨벤션 센터
4. 워싱턴 D.C. 근처의 게이로드 국립 리조트 & 컨벤션 센터

RHP는 "2분기 내내 그룹 비즈니스가 회복의 유력한 증거를 계속 보여주고 있다"면서 "복구 속도가 계속 빨라지고 있다"고 말한다. 7월 1일 현재 모든 호텔과 오락장소가 전면 개방되었다.

유기농 룸 야상 생산이 3개월 연속 재예약 활동을 넘어섰고 현재 판매 생산량의 60% 이상을 차지하고 있다. 그리고 리드 볼륨은 6월에 5월의 4배 이상의 성장률을 기록했다.

또한 Ryman은 Covid-19로 인해 취소된 그룹 룸 나이트의 약 66%를 재예약했다. 그리고 '2022년 예약 단체 수익 속도'는 2018년 2019년 전망보다 강하다.

RHP는 또한 그랜드 올레 오프리도 소유하고 있는데, 6월에 이용 가능한 좌석의 80%를 팔았다. 여기에는 4천 4백 명이 넘는 전석 매진 쇼가 포함되어 있다.

7월부터 12월까지 현재 라이먼 오디토리움에는 130개의 쇼가 예정되어 있는데, 이는 2019년 같은 기간 동안 예정된 107개의 쇼와 비교된다.

RHP는 호텔과 엔터테인먼트 부문이 3-21분기에 부동산에 대해 긍정적으로 조정된 EBITDA를 제공할 것으로 기대하고 있다. 또한, 연결 조정 EBITDAre와 현금흐름은 3분기-21분기와 4분기-21분기에 긍정적일 것이다.

RHP는 그룹 사업의 회복이 가속화되고 있는 점을 감안할 때 3-21분기 월 현금흐름이 1600만 달러에서 1900만 달러 사이가 될 것으로 예상하고 있다.

현재 RHP는 이미 2020년 10월 이후 105%가 넘는 수익을 올렸고 긍정적인 현금흐름을 없애기 시작했다. 애널리스트들은 2021년 주당 순이익이 0.95달러에 불과할 것으로 전망하고 있다.

다만 2022년 전망치인 주당 5.68달러(전년 대비 499%)와 2023년 7.37달러(전년 대비 30%)를 감안하면 사정은 상당히 흥미로워 보인다.

아직 배당이 없다. 그래서 나는 RHP를 Raymond James의 주당 92.36달러의 순자산 가치와 우리의 연말 매수 목표인 90달러의 순자산 가치만으로 진정한 "시거 엉덩이" 추천으로 생각한다.

(출처: FAST 그래프)

결론적으로…

이번 주말에 머니쇼에 갔다가 이달 말에 뉴욕시와 웨스트팜비치에 다시 갈 예정이어서 공식적으로 나만의 "복구 무역"을 시작하게 되어 흥분된다.

모든 것이 계획대로 된다면, 나는 가을에 유럽에 가서 투자자들을 만나고 리츠 소유의 부동산들을 방문할 것이다.

분명히 그때, 나는 우리가 한때 알고 있던 것처럼 다시 살아날 준비가 되어 있고 또 다시 환호하고 있는 방정식의 재개장 쪽에 서 있다.

나는 알파사의 공식적인 그레이트 아메리칸 복구 무역 포트폴리오에 위의 6개의 리츠를 IREIT에 포함시킬 것이다. 그리고 우리 팀과 나는 앞으로 더 많은 이름을 추가할 것이다.

당신에 대해서는, 아래에 코인의 WFH측인지 아니면 회수측 로드맵인지 의견을 주십시요. 탐구심이 많은 사람은 알고 싶어 한다.

이 글은 에 의해 쓰여졌다.